조정지역 주택담보대출 한도 및 필수 용어 정리

 안녕하세요 광수형입니다. 반갑습니다. 요즘 내집마련의 꿈. 꿈이라고 하면 거창한데요 부동산관련해서 많은 관심을 쏟고 있는 요즘입니다. 사실 비교대상이 적절한지 모르겠지만 취업과 비슷한 것 같습니다. 구직자들이 있고, 일할수 있는 기업이나 일자리가 있는데 사실 일자리는 우리 곳곳에 있습니다. 다만 모두가 원하는 기업과 직장은 한정되어 있다는 것이죠. 물론 개인마다 원하는 기업과 직장의 방향이 다르겠지만 대부분 좋은직장(좋은직장이라는게 과연 뭘까요?)을 가길 원하고 본인이 만족할 만한 수준의 임금과 직장생활이 되겠죠. 그리고 중요한게 미래 가치가 아닐까 싶습니다.

 이런점에서 봤을때 주거 공간, '집'이라는 것도 수없이 많이 있죠. 하지만 청약같은 경우는 어떻습니까. 모두가 가고싶어하는 곳은 한정되어 있습니다. 3~4년 전만해도 분양가가 올해 22년 처럼 이렇게 오르지는 않았는데, 지금은 현실적으로 청약에 당첨이 되어도 계약하기 힘든 분양가입니다. 그렇다고 대출이 잘나오는것도 아니고 오히려 규제를 하고 있으니 자본없는 무주택자로써는 힘든상황이죠. 뭐 물론 뭐든 본인의 선택에서 나온 결과겠습니다만 현재의 현실은 사실 쉽지만은 않은것 같습니다.

 그래도 어쩌겠습니까 이대로 포기하기보다 관련해서 열심히 공부하고 필요한 지식을 얻어서 원하는 목표에 도달하면 되는 것 아니겠습니까. 아무튼 표현이 좀 그렇습니다만 오늘은 조정지역 주택담보대출 한도와 주담대 관련 어려운 용어들 정리하는 시간 갖도록 하겠습니다.

주택담보대출 금리정보

위 첨부사진은 참고용이고 개인마다 차이가 있으니 '참고만' 해주시길 바랍니다. 

우선 조정지역 주택담보대출 한도를 알아보겠습니다. 위에서도 언급했다시피 분양가가 높아져서 당첨이되어도 금액이 워낙 크기때문에 입주시 어려움이 많은데요. 당첨이 되고 기타 조건을 충족하더라도 대출이 안나오면 말짱황 도루묵이 될것입니다. 그렇기때문에 지역마다 차이가 있습니다. 비조정지역, 조정지역, 투기과열지역 크게 세가지로 나오는데 오늘은 조정지역기준으로 살펴보겠습니다.

서민 실수요자 우대조건으로 최대 4억한도로 5억이하는 70%, 5억~8억 이하는 60% 나옵니다. 쉽게말해 현재 5억, 9억, 11억 이런식으로 금액별로 대출 한도가 정해져있는것 같은데 언제 바뀔지 모르는 상황.

1.담보대출은 최대 4억으로 2주택 이상 보유세대는 주택신규 구입을 위한 주담대 금지

2. 주택 구입시 실거주목적 제외 주담대 금지(예외: 무주택세대가 구입후 6개월내 전입, 1주택세대가 기존주택 6개월내 처분 및 전입시) 

3. LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30% 서민 실수요자 우대조건이고 최대 4억원 한도 5억이하는 70%, 5~8억이하는 60%

4. DTI 50% 서민,실수요자 10%p 우대

 

여기서 주택담보대출 서민 실수요자 조건입니다. 무주택 세대주 유지하면서 부부합산 연소득 9천만원이하, 생애최초구입자 1억원 이하, 주택기준은 8억원 이하, 우대수준은 최대 4억원한도. LTV (~5억) 70%, DTI(5~8억 구간) 60%, DSR 은행권 40%/ 비은행권은 50% 입니다. 

글자와 퍼센트로 장황하게 나열되어 있어 복잡할 수 있는데, 천천히 읽어보시면 크게 복잡한 내용은 아닙니다.

여기서 용어정리가 필요한  LTV와 DTI, DSR 세가지를 알아보겠습니다.

 

 먼저 LTV, loan to value ratio 라고해서 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율입니다. 만약, 주택담보대출비율이 60%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴수 있는 최대 금액은 1억 8천만원이 됩니다.

이어서 DTI, Debt to income 으로 총부채 상환비율입니다. 주택담보대출의 연간 원리금의 상환액과 기타 부채에 대한 연간 상환한 이자의 합을 연소득으로 나눈 비율을 말합니다. 담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지를 판단해서 대출한도를 정하는 제도인데, 이때 DTI 수치가 사용되고 이 수치가 낮을수록 빚을 갚을 수 있는 능력이 높다고 인정됩니다.

마지막으로 DSR, Debt service ratio 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠서 산출합니다. 대출심사할때 꼭 필요한 것이죠. 총체적상환능력비율 이라고도 합니다.

DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득

DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

 

 이런식으로 산출되기 때문에 본인이 본인 자산에 조금만 관심을 가지고 계산해보면 어렵지 않게 유추할 수 있고, 은행가서도 원활한 대화를 할 수 있을 것입니다. 또 근로소득자와 사업소득자는 준비해야하는 서류가 다르기 때문에 본인의 상황에 맞게 준비하는 것을 추천드립니다. 저같은 경우 사업 개시일로부터 1년이 되지 않아 소득금액증명원이 발급자체가 안되는 상황인데, 다른 서류로 대체될 수 있는 확률이 높습니다. 하지만 마지막까지 안심할 수는 없어서 걱정이 되는게 사실이네요. 하지만 저희 뿐만 아니라 모든 사람들이 겪어야 하는 과정이기 때문에 한발짝씩 공부하면서 나아가면 좋겠습니다. 오늘도 유익한 정보가 되었으면 좋겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.