전세 월세 전환계산법과 전월세 임차시 주의사항

안녕하세요 광수형입니다. 

오늘은 화요일이네요 벌써 선거일이 일주일이 훌쩍 지나갔습니다.

날씨는 살짝 흐렸었는데 화창한 날씨로 전환이 되었네요. 오늘은 전세와 월세에 대해서 알아보려고 합니다. 사실 전세가 뭐고 월세가 뭐고 그런 것에 대해서 관심도 없었습니다. 계속 부모님 댁에서 같이 살았었고, 대학교 시절에 1년 정도 자취를 했었는데, 그 당시에는 월세로 살았었습니다. 

그리고 몇 년전부터는 혼자 월세로 살았다가 현재는 영구임대 아파트에서 지내고 있습니다. 벌써 올해 6월에 2년 만기가 됩니다. 솔직히 현재 살고 있는 주거환경이 적당하기만 했으면 좀 더 연장하는 것도 생각해 봤을 텐데, 생각보다 생활하는 데에 있어서 굉장히 불편한 점이 많기 때문에 만기인 6월이나 빠르면 그전에 이동을 할 것 같습니다.

오늘은 전세월세 전환 계산법과 전월세 임차 시에 주의사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

전세란?

전세란 무엇인가.

 단어자체의 의미가 중요합니다. 전세란 보증금을 맡기고 남의 집에 임차한 뒤 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형이라고 정의가 내려집니다. 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 따라 사용, 수익 하는 관계이고 외국 입법례에서는 찾아볼 수 없는, 우리나라에서 고유하게 발달한 관습상의 부동산 특히 건물의 대차의 형태라고 합니다. 보통 2년단위로 계약을 하게 됩니다.

 주택금융시장의 활성화 이전에 집주인과 세입자의 이해관계가 맞아떨어지면서 생겨난 형태인데, 전세를 통해 집주인은 부족한 주택 구입자금을 전세자금을 이용해 무이자로 융통하고, 세입자는 매달 이자를 부담하는 것보다 주택을 사는 것보다 낮은 가격에 주택을 임차해 이익을 얻을 수 있습니다. 

월세는 전세와 마찬가지로 일정기간 집을 빌려 거주하고 보증금이 있다는 것은 동일합니다. 보증금은 임대차계약만료시 되돌려 받는 돈이지만, 거주하는 기간 동안 파손을 하거나 손실을 끼쳤다면 보증금에서 손실금액을 제외하고 돌려받게 될 수도 있습니다. 월세 같은 경우 도배, 장판, 기타 파손 시설 비용 제외하고 보증금을 돌려줍니다.

 

그렇다면 전월세 구하는 절차에 대해서 알아보겠습니다.

1. 자신이 마련할 수 있는 보증금 확인.(보유자산 확인)

2. 거주하고 싶은 지역, 동네 선택.

3. 인터넷을 통해 시세 검색.

4. 공인중개사를 통해 집 구경하기

5. 매물 등기부등본 등 서류 확인하기.

6. 계약후 잔금 치르기.

7. 전입신고 후 확정일자 받기.

이렇게 단계로 나누면 7가지입니다. 정말 1번부터 7번까지 과정 중 하나라도 빼먹을 수가 없네요. 그래서 부동산이라는 게 더 복잡한 것 같습니다. 한 가지의 과정이라도 대충 확인한다면 나중에 손해는 본인이 지는 것이죠. 

 

전세 월세 전환 계산

간단하게 설명드리자면 ((기존 보증금 - 추후 보증금) * 전월세 전환율(한국은행 기준금리+2%=3.25%)) / 12입니다. 

예를 들어 전세보증금 1억 원 중 5천만 원을 월세로 전환 시에 드는 비용을 계산하면

(1억-5천만 원)*3.25%)/12=135,416원이 나옵니다. 간단하죠? 

하지만 실제 부동산 시장에서는 전월세 전환율이 더 높게 책정되어 계산되고 있는 게 현실이네요.

전세 월세 장단점에 대해 살펴보겠습니다.

전세 같은 경우 보증금만 내면 관리비 이외에 추가로 들어가는 돈이 없는 반면 월세는 보증금과 관리비 이외에도 다달이 시중은행 대출 이율 최대 5%보다 높은 1부(연 12%) 또는 1.5부(연 18%)의 월세를 내야 하기 때문입니다. 따라서 대출 이율이 2~5%(저금리 기준) 대에서는 전세자금 대출을 받아서라도 전세로 사는 것이 월세로 사는 것보다 훨씬 경제적이라고 할 수 있죠.

시대 흐름과 수요와 공급이 잘 맞아떨어져야 하기 때문에 찾는 것이 쉬우면 쉬울 수 있지만 또 쉽지만은 않을 수도 있습니다. 

월세의 경우 1~2년 단기간 동안 세를 얻을 거라면 무리하게 전세를 얻는 것보다는 월세로 사는 것도 나쁘지 않습니다. 뭐든지 장단점이 있기 마련이죠. 월세의 경우 주의사항이 있습니다. 월세 자체의 금액만 계산하면 안 되고, 월세 같은 경우 관리비를 부과하는 월세도 있고, 공과금 등이 추가적으로 들어가기 때문이죠. 그렇기 때문에 계약 전에 집을 볼 때 꼭 관리비 유무를 확인하셔야 합니다.

추가적으로 오피스텔 같은 경우에는 부가가치세 10%를 내야 합니다. 월세가 10만 원이면 1만 원이 추가된 11만 원을 월세로 납부해야 하는 것이죠.

 

이렇게 오늘은 전세와 월세에 대해 알아봤는데요. 내 집 마련의 길은 멀고도 험합니다. 전세와 월세 얻는데도 위의 7가지 과정이 필요한데, 직접 매매할 때에는 좀 더 많은 단계가 필요하겠죠.

오늘 포스팅 내용 참고하시고 전 월세 좋은 매물 찾길 바라겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.