법정지상권과 관습법상 법정지상권에 관한 정보

안녕하세요 광수형입니다. 

오늘은 점심때까지는 날씨가 화창하더니 오후 지나서부터는 다소 흐린 날씨가 지속되네요. 

자 오늘은 평소 저희 전세나 월세 이야기가 아닌 부동산 관련 지식에 대해 이야기해보려고 합니다. 그중에서도 법정지상권에 대해 이야기해볼 텐데요. 사실 법정지상권은 토지와 건물에 관한 법률인데 사실 이해 가기가 쉽지만은 않습니다.

물론 쉽고 어려운 것 구분없이 차곡차곡 한 계단씩 쌓아 가다 보면 어느새 힐스테이트 높은 빌딩에 다다르지 않을까 생각합니다.

어려워도 차근차근 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

 

법정지상권리 순서

먼저 법정지상권[Erbbaurecht, 法定地上權]이란? 당사자의 계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권이다.라고 명시되어 있네요.

그렇다면 지상권이라는것은 무엇일까요? 

타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목[樹木]을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권[物權]이라고 합니다. 공작물의 범위에 따라 인정되는 식물이 있고 아닌 식물이 있으니 참고하시길 바랍니다.

법정지상권이 성립하는 예로

1. 토지와 그 지상의 건물이 동일 소유자에게 속하는 경우에, (가) 건물에 대하여서만 전세권을 설정한 후 토지소유자가 변경된 경우, (나) 어느 한쪽에만 저당권이 설정된 후 저당권의 실행으로 경매됨으로써 토지와 건물이 소유자가 다르게 된 경우, (다) 토지 또는 건물의 한쪽에만 가등기담보권, 양도 담보권, 매도 담보권이 설정된 후, 이들 담보권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우와 

2. 토지와 입목이 동일인에 속하고 있는 경우에 경매 기타의 사유로 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우에는 건물이나 입목이 타인의 토지 위에 이유없이 존재하게 되어 버리므로 철거 혹은 수거하여야 하는 불합리한 일이 생긴다고 합니다.

이 경우 민법은 건물이나 입목은 물권 설정자는 건물이나 입목을 위하여 그 토지에 지상권을 설정한 것으로 보고, 건물이나 입목을 철거, 수거하지 않아도 되게 하였다고 하는데, 그 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다. 법정지상권은 서구 제국의 법제와는 달리 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급함으로써 일어나는 결함을 보완해 주는 제도입니다.

단어 자체로만 접근하면 상당히 어렵고 복잡합니다.

쉽게 생각해서 위 사진처럼 네 가지 경우가 있습니다.

 토지와 건물 모두 소유한 A 씨가 토지의 일부는 팔고, 일부는 저당을 잡혀 사용한 경우입니다. 그런데 빚을 갚지 못하고 저당 잡은 채권자 B 씨가 경매 신청을 하여 토지는 다른 소유자인 C 씨에게 넘어갔습니다. 이때 C 씨는 토지 소유자이니 원래 모든 소유권자였던 A 씨에 집을 철거해달라고 요청한 경우에 발생하는 경우입니다.

 토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 나중에 토지 또는 건물 중 하나라도 소유자를 달리하게 되더라도, 법은 건물 소유자에게 일정한 권리를 인정해주고 있기 때문이라고 하는데, 이것을 법정지상권이라고 합니다.

 

건물 소유자에게 법정 지상권이 인정되는 경우를 설명드릴게요.

첫 번째, 토지와 건물의 같은 소유자가 건물의 전세권을 설정한 후 토지 소유자가 바뀐 경우,

두 번째, 토지나 건물 어느 한쪽에만 저당권이 설정된 후 경매로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우,

세 번째, 같은 소유자였다가 어느 하나가 매매, 증여, 강제 경매등으로 소유자가 다르게 된 경우입니다.

위 세번째 같은 경우는 특별히 관습법상 인정되는 관습법상 법정지상권이라고 부르기도 합니다.

 

그렇기 때문에 A 씨는 철거 소송을 당하게 되면 법정지상권이 있다고 주장해야 하는 것이지요. 법정 지상권이 인정되면 법원은 토지 소유자의 청구에 따라 땅의 사용료(지료)를 결정하게 되니까 A 씨가 이는 피할 수 없게 되겠습니다.

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 이렇게 예로 들었던 A 씨와 C 씨 모두 억울한 부분이 없게, 또 부당한 일이 없게 정해져 있는 제도라고 할 수 있습니다. 법이라는 게 조금씩 알면 알수록 재미가 있는 것 같고, 또 그만큼 알아야 사용할 수 있다는 것을 느끼네요. 

 오늘 예로 든 게 어려운 부분도 많고 이해가 안 되는 부분도 있는데 여러 번 복기하며 또 다른 사례들도 찾아보며 공부를 더 해봐야겠습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.